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【親から相続した不動産売却】について（その５）
2022-09-14
カテゴリ：不動産（実家）売却
おはようございます 株式会社 サンホ―ムの清原です。
親から相続した不動産を売却した場合、相続等により購入価額他（取得原価）が記載されている売買契約書や領収書を紛失してしまい、当該価額が不明／たとえ存在していたとしても取得時期があまりにも古く、購入金額が現在相場に比べて低い・減価償却期間が既に終了している等の理由により、概算取得費5％を選択しているケースが殆どです。よって譲渡税については、基本所得の約20％（所億税15％・住民税5％／復興特別所得税を所得税の2.1％）かかります。
しかしながら、ある一定の要件を満たすことを条件に、所得に対して約20％もかからない等税額を控除できる制度があります。
１、相続税の取得費加算 （※国税庁の説明は こちら）
相続または遺贈により」取得した資産（財産）を相続後、相続税の申告期限の翌日以後３年以内に譲渡した場合（相続の開始を知った日の翌日から３年１０カ月以内）支払った相続税額の内、譲渡した資産の相続税評価額の割合に応じて取得費に加算することが出来ます。簡単に言うと『亡くなった日３年１０カ月以内に相続したものを売却した場合には、所得税の負担を少なくします』
２、空き家に係る居住用財産の特別控除 （※国税庁の説明は こちら）
相続などにより被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得した個人が相続の開始があった日から３年経過後の１２月３１日迄に、次の要件を満たす譲渡をした場合には３０００万円の特別控除の適用を受けることが出来ます。※居住用財産の３０００万円控除とよく似た制度です。
（1）被相続人の居住用家屋で相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた次の要件を満たすもの。
ａ、昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと。
ｂ、区分所有する建物（分譲マンション）でないこと。
ｃ、相続開始直前に被相続人以外に居住していたものがいなかったこと。
（2）譲渡に際し、資産は次の要件を満たすもの。
ａ、家屋及び敷地は、相続後譲渡時まで、貸付の用又は居住の用に供していないこと。
ｂ、家屋は、譲渡時において耐震基準等に適合するものであること。※耐震リフォーム後の譲渡
（3）また、居住用家屋を取り壊し、その敷地のみを譲渡した場合も控除を受けることが出来ます。しかし、次の全ての要件を満たさなければなりません。
ａ、家屋は、相続後取り壊し時まで、貸付の用又は居住の用にに供していないこと。
ｂ、その敷地は、相続後譲渡時まで、貸付の用又は居住の用に供していないこと。
ｃ、その敷地は、家屋取り壊し後、譲渡時まで他の建物の敷地の用に供されていないこと。
１、『相続税の取得費加算』は相続税を支払っている方しか利用できないのに対し、2、『空き家に係る居住用財産の特別控除』は、かなり多くの方利用できます。しかしながら、売却までに売主負担で耐震補強をする（2）の要件は現実的ではなく、ほとんどの方が（3）の取り壊して敷地のみ売却する方法で利用されているようです。また、税額控除額が大きい分『居住用財産の３０００万円控除』と同じく勘違いされている方が時々いらっしゃいます。中には相続登記した後で、利用できない場合もあり『空き家に係る居住用財産の特別控除』 については、遺産分割協議書あるいは相続登記前に必ず税理士等の専門家に確認の上行うことが重要になります。
尚、税金関係については、本ブログを鵜呑みすることなく必ず税務署あるいは税理士に確認してください。
