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【中古投資物件の減価償却費】について

2022-11-28
カテゴリ:不動産投資,アパート経営,マンション経営,その他
おはようございます。株式会社サンホ―ムの清原です。 
今回は【中古投資物件の減価償却費】について 

中古投資物件の減価償却費については、次の2つの注意点があります。 

1)中古投資物件を購入後使用開始にあたり支出した改良費(※資本的支出)は、たとえどんなに少額(※20万円未満)でも取得価額を構成します。
よって、減価償却費の計算の基礎である取得価額は『購入価格+改良費=取得価額』です。 

2)減価償却費の計算にあたり、中古投資物件であろうとも簡便法が適用できないケースが2つあります。 

a)中古投資物件を購入後使用開始にあたり支出した改良費(※資本的支出)が、購入価格の50%を超える場合 

例えば、 法定耐用年数が22年で、経過年数が10年の中古投資物件を1000万円で購入し、800万円の改良費を行った場合の耐用年数は ?
※(22年-10年)+10年×0.2=14年の簡便法計算と法定耐用年数の折衷計算をします。 
(1000万円+800万円)÷(1000万円/14年+800万円/22年)=16.69  
よって16年を採用します。 

b)中古投資物件を購入後使用開始にあたり支出した改良費(※資本的支出)が、再取得価額の50%を超える場合 ※再取得価額とは【中古資産と同じ新品の物を取得する場合の、その取得価額のこと】

 例えば、 法定耐用年数が22年で、経過年数が10年の中古投資物件を1000万円(再取得価額2200万円)で購入し、1200万円の改良費を行った場合の耐用年数は?

法定耐用年数の22年を採用します。

不動産投資の必要経費の中で最もウエートを占めるのが減価償却費ですから、投資物件購入前より常に意識することが不動産投資を成功へと導く重要な鍵となります。
※【中古物件の耐用年数】については こちらの国税庁の2記事を参照(1) ・ (2)

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