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不動産投資／飲食テナント物件を経営する上で大事なこと!!（その２）
2023-04-19
カテゴリ：不動産投資
おはようございます。株式会社サンホ―ムの清原です。
今回は【不動産投資／飲食テナント物件を経営する上で大事なこと!!（その２）】について
『空き店舗が目立つ』この状況をチャンスと捉え複数店舗の出店を試みる経営者も中にはいらっしゃいます。
人件費を低く抑える手段として近くに出店してまとめて管理しようとするオーナーも。一店舗出店後に空き店舗に次々と出店して、最終的にビル一棟丸ごと借り上げて各フロアー毎に別業態を出店して管理する大手チェーンの極端な例が都会では見受けられます。貸主側も一店舗出店により『その借主は賃料滞納の心配がない』という実績がありますから、複数店舗の出店希望を歓迎します。一方借主側は当然２店舗目／３店舗目と出店するにつれ好条件を要求しますが、『少々賃料が安くても空いているよりは』という理由で貸主は受け入れます。
このケース貸主側からすると一見『良い（儲かる）話』だと思いがちですが、必ずしも『あまり良い（儲かる）話』とは言えません。
大家業で儲けるために一番大事なことは『リスクを出来る限り排除すること』
一戸建て物件であれば賃料が入るか否か『いわゆるゼロか１００』ですが、ビルのような複数店舗を抱える物件であれば貸主はリスクを分散することも視野に入れる必要があります。ですから物件のテナント数にも拠りますが、同一借主であれば２テナントぐらい迄が限界。
ビル一棟丸ごとは極端ですが、例えば３店舗～４店舗程度を同一借主に貸してしまうと、『賃料を一律〇〇円にしないと全店舗撤退するぞ』といった要求をして賃貸条件変更の駆け引きの材料にされたり／『他のテナントさんに対し大きな態度で振る舞い』テナント同志の関係性が崩れたりしてトラブルへと発展する可能性もあります。これではどちらがビルのオーナーなのかわかりません。
『貸主は店舗を提供する代わりに正当な賃料を頂く』『借主は店を繁盛させて気持ちよく賃料を支払う』
お互いウインウインの関係を保ち一定程度の距離感を持つこと。
そして、このようにあくまでも力関係が平等であればトラブル等起こりにくいものです。
