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【親から相続した不動産売却】について（その４）
2022-09-12
カテゴリ：不動産（実家）売却
おはようございます 株式会社 サンホ―ムの清原です。
親から相続した不動産を売却した場合、当然相続人に譲渡税が発生します。相続した時点で相続税の納税義務が発生しますが、譲渡税は相続税とは全く別物なのに、勘違いされている方がタマにいらっしゃいます。例えば、相続税と合わせて２重に税金が発生することに理解できない方、あるいは矛先を税務署に向けてチョット憤りを覚える方です。
譲渡税については基本的に【不動産売却時の税金のお話】（その１）・（その２）・（その３）で説明した通りですが、建物の償却率が住宅等の非業務用資産の場合は耐用年数が法定耐用年数の１．５倍計算ですが、賃貸物件（投資物件）の場合はソノママの法定耐用年数となります。さらに非業務用は取得費に０．９を乗じて償却率を計算しますが、業務用は取得費にソノママ の償却率を計算します。※国税庁『法定耐用年数』についてはこちらを参照 。
そして、さらに以下の注意点があります。
１、取得時期については、父親（被相続人）を引き継ぎます。よく勘違いされるのは、『父親から相続して５年以内だから、今処分すると税金が高くなるので、５年経ってから売却する』とか、もっと酷いのになると、『亡くなってから５年以内に相続登記をすると税金が発生する』（※この場合、税金とは相続税を指しているのか、譲渡税を指しているのかよくわかりませんが？） 被相続人が亡くなる前５年以内に購入したのであれば話は別ですが、取得時期は被相続人を引き継ぎますので、大抵の場合長期譲渡所得です。よって税金は所得に対して約20％（所得税15％・住民税5％／所得税に対し復興特別所得税2.1％）です。
２、取得費については、相続等により購入価額他（取得原価）が記載されている売買契約書や領収書を紛失してしまい、当該価額が不明の場合、特例により譲渡価額（収入金額）の5％を採用することが出来ます。仮に書類が残っていたとしても、土地の場合は減価償却がありませんから、書類の記載金額を採用することが出来ますが、建物の経過年数が３５年以上の場合は(※非業務用の場合）有利な取得費５％（高い方）を選択することが出来ます。※取得費5％を『概算取得費』といいます。
また概算取得費の注意点として、本事例では相続を前提に説明を進めている関係上、必ず相続登記費用が発生します。しかしながら仮に取得費が書類等の紛失で「わからない」等の理由により『概算取得費』を選択した場合、相続登記費用を取得費に含めることは出来ません。理由は既に『概算』取得費として取得費を計上しているからです。土地代以外の造成費用の金額が「わかる」場合も同じです。※尚、相続登記費用は譲渡費用でもありません。
※本日はここまで
尚、税金関係については、本ブログを鵜呑みすることなく必ず税務署あるいは税理士に確認してください。
