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【居住用財産を取壊して更地で売った場合の３０００万円特別控除の注意点】について（その３）
2024-02-22
カテゴリ：不動産（住宅）売却
おはようございます。株式会社サンホ―ムの清原です。
今回は【居住用財産を取壊して更地で売った場合の３０００万円特別控除の注意点】について（その３）
【前回説明した要件 1、売主本人が実際に居住していた住宅敷地の売却（譲渡）であること ／２、家屋の敷地が居住者以外の名義の場合についての補足】
居住用財産はあくまでも『家屋』のことでから、家屋の名義が『居住者以外の名義のまま』／例えば亡くなったご主人の名義のままの場合、本控除が適用出来ない。ところがソモソモ家屋の名義だけ『亡くなったご主人の名義のままのケース』が存在するのか否か。そこで該当するケースについては、オソラク次の２パターンが考えられると思われます。
１、ご主人が亡くなった後で、奥さんが居住用財産として使用していたのにも関わらず、相続登記が行われていない。つまり敷地及び建物共『亡くなったご主人の名義のまま』／例えば、今回住宅売却を不動産業者に依頼したところ、『老朽化等により、建物部分を解体して更地で売却する』方法を提案され、実際に購入予定者が見つかったケース。更地で売却する前提ですから、敷地のみの相続登記を行い、契約決済した場合。
２、初めから建物（住居）は亡くなったご主人名義／敷地は奥さん名義のケース。建物を解体して更地で売却する前提ですから、相続登記の判断なく契約決済した場合。
上記２パターンに該当するケースの方は、本控除適用について注意が必要となります。
【取壊してしまう建物に対して（亡くなったご主人名義の建物に対して）わざわざお金をかけて相続登記をして『居住者が現所有者※例えば奥さん名義であることを』明確にしなければいけないのだろうか？】
ところで前回のブログでも指摘したように売主だけでなく私自身も納得いかない点について、弊社担当税理士に尋ねてみました。回答としては、税務署の答えとほぼ一緒。『相続登記をしていない限り、また仮に２人にお子さんがいれば相続人が確定していない。それでも実際に住んでいて固定資産税を（奥さんが）支払っていた訳ですから認められるかもしれませんが、税務申告後、税務署から問い合わせがあり、３０００万円の特別控除が認められない可能性はゼロではないです。』
【空き家の３０００万円特別控除適用時の相続登記】
更に、本控除だけでなく昭和５６年５月３１日以前建築の空き家住宅を解体して敷地のみ売却する控除を活用する場合は、添付書類に『被相続人名義の住宅と敷地の登記事項証明書』が必須。ですから、前述例から住宅新築年月日が昭和５６年５月３１日以前で2次相続が発生していた場合／例えば（亡くなったご主人の）奥さんが亡くなり、子が相続した場合は必ず奥さん（被相続人）名義の登記事項証明書が添付書類として必要ですから、『亡くなったご主人から奥さんへの相続登記』は不可欠です。
このように居住用財産を売却する場合は、売却する前に（『売却する』と決断する前段階に）控除が利用できるか否か、あるいは本控除を利用するには『どのような手続きを踏まなければならないか』を確認する必要があります。
国税庁サイト※『マイホームを取壊した後に敷地を売った場合』／『共有で取得した家屋とその敷地を譲渡した場合』／『家屋と敷地の所有者が異なる時』／『被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例』 を参照
最後に本控除を受けるには、必ず売却年の翌年２月１６日～３月１５日迄に確定申告をする必要があります。 尚、税金関係については、本ブログを鵜呑みすることなく必ず税務署あるいは税理士に確認してください。
