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【居住用財産を取壊して更地で売った場合の３０００万円特別控除の注意点】について（その２）
2024-01-30
カテゴリ：不動産（住宅）売却
おはようございます。株式会社サンホ―ムの清原です。
今回は【居住用財産を取壊して更地で売った場合の３０００万円特別控除の注意点】について（その２）
前回説明した４つの論点については次のような注意点が必要です。
１、売主本人が実際に居住していた住宅敷地の売却（譲渡）であること ／ 2、家屋の敷地が居住者以外の名義の場合
居住用財産はあくまでも『家屋』のことです。家屋の名義が『居住者以外の名義のまま』／例えば亡くなったご主人の名義のままの場合、家屋の所有者名義が不明確なままです。明確にするには登記をするのが一番良い。（謄本さえ見れば）誰が見ても『所有者が誰か』直ぐに分かるから。ところが本事例では家屋を取壊して更地で売ったケースを想定していますから、『取壊してしまう建物に対して （亡くなった方の名義建物に対して）相続登記をして【居住者が現所有者※例えば奥さん名義であることを】明確にしなければいけないのだろうか？』といった疑問が生じます。そこでつい先日、その点につき税務署にお尋ねしたところ、『登記していないと、（居住者が現所有者※奥さん名義であるか）誰が所有者か（税務署は）分からないので登記はした方が良い』と解答を頂きました。 従って、取壊前に相続登記をしないと取壊した後では家屋の存在自体が無くなる訳ですから、もはや登記をすることは出来ず、たとえ他の要件を満たしていたとしても３０００万円の特別控除を利用することが出来なくなります。
３、敷地の譲渡契約が、住宅を取壊した日から１年以内に締結され、かつ、その住宅を居住の用に供さなくなった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までにその敷地を譲渡したものであること。
売却の依頼を受ける不動産業者側からの立場からすれば、建物が在る状態では『どうしても売りにくい』というのが本音。また解体した後に、地中から前建物の基礎や配管等の不審物が発見されたりしたら厄介。『どうせ取壊すのだから、客付けする前に解体した方が所有権移転がスムーズ』だと考えがちです。ところが解体後１年以内に敷地を引き渡さない限り、３０００万円の特別控除は利用することは出来ませんから、人気スポットだと可能ですがスケジュール面ではタイト。また、解体費用の支払いを敷地が売れるまで、業者が待ってくれる場合は話が別ですが、敷地売却前に支払わねければならず、資金的にも厳しい。 ですから、時間的に３０００万円の特別控除を利用するために売却を急ぐ等して希望価格で処分できなくなる可能性が生じます。
４、敷地に関する契約を締結した日迄、その敷地を貸付け等の業務の用に供していないこと。
家屋を解体して更地にしたのに、短期間の駐車場としても貸し出すことが出来ない。貸出せば３０００万円の特別控除を利用することが出来なくなります。
このように居住用財産を売却する場合は、売却する前に（『売却する』と決断する前段階に）控除が利用できるか否か、あるいは控除を利用するには『どのような手続きを踏まなければならないか』を確認する必要があります。
最後に本控除を受けるには、必ず売却年の翌年２月１６日～３月１５日迄に確定申告をする必要があります。
尚、税金関係については、本ブログを鵜呑みすることなく必ず税務署あるいは税理士に確認してください。
※本日は ここまで
