【融資活用による不動産投資の減価償却費】について

2022-11-25

カテゴリ：不動産投資，アパート経営，マンション経営，その他

おはようございます。株式会社サンホ―ムの清原です。

今回は【融資活用による不動産投資の減価償却費】について

不動産投資の必要経費項目の中で、最もウエートを占めるのが【減価償却費】です。不動産投資は減価償却費以外の『必要経費』が殆ど掛からない商売ですから、【必要経費】≒【年間減価償却費】です。ですから年間減価償却費を前もって把握しておくことは、確定申告時の【備え】として重要です。

融資を活用して不動産投資を始めた場合、賃料収入は既に銀行への支払利息や返済に回ってしまっていて、減価償却費を計上しても確定申告により想定以上の税金が生じ『賃料収入だけでは納税金額が準備できない』あるいは『銀行から追加融資を受けなければならない』なんてことにならないためにです。

そして【年間減価償却費を把握するのは必ず投資物件購入前】

お金が足りないキャッシュフロー不足に陥らない為に、購入前の事業計画書に年間減価償却費を取り込んでおくことが必要です。

さらに減価償却費については、新築であれば家賃収入も安定し、耐用年数が長く減価償却費もかなりの金額が計上出来ますので、初期段階でキャッシュフロー不足に陥ることは一般的にあまりありませんが、中古物件の場合には注意が必要になります。

例えば、法定耐用年数が２２年の物件購入の場合

1）購入時点で既に法定耐用年数を全部経過していた場合 　　

　２２年×０．２＝４．４年　ですから４年（※１年未満切り捨て）

2）購入時点で既に法定耐用年数を２０年経過していた場合 　　

（２２年―２０年）＋２０年×０．２＝６年

※尚、本計算方法を「簡便法」と言います。

よって中古物件は耐用年数が短いですから初期段階では減価償却費を計上出来ますが、購入後短期間でキャッシュフロー不足に陥る可能性があります。

不動産投資は物件の年間減価償却費を常に意識しておくことが重要です。