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不動産投資／『建物解体をして建て替え』それって本当に大丈夫⁉（その１）
2023-04-21
カテゴリ：不動産投資，アパート経営，マンション経営
おはようございます。株式会社 サンホ―ムの清原です。
今回は【不動産投資／『建物解体をして建て替え』それって本当に大丈夫⁉（その１）】について。
築年数が４０年以上経過した昭和５０年代新築の古い飲食テナント物件や賃貸アパートについて建て替えの相談をお受けすることがあります。親から相続により引き継いだ物件ですから相続時には既に借入金は完済済み。しかし築年数がかなり経過していますから老朽化が目立ち修繕費用や入退去時の手直しが気になるようで、一気に解体をして再建築をしたいという思いがあるようです。
入居者がゼロで、老朽化が激しく『どう見ても解体せざるを得ない物件』なら良いですが、入居者がいらっしゃる場合は簡単にはいきません。契約書には『貸主の正当事由があれば可能』という文言の記載があり、割と簡単に出来ると考えていらっしゃる大家さんがいるのも事実。特に、建替えを検討している貸主の物件は８割ぐらい埋まっている場合や満室な場合が多い。
おそらく古いには古いなりの賃料設定で、しかも過去に滞納の実績があまりありませんから金銭的に余裕があり、建替えによって『賃料の値上げと将来の安定した収入の確保』を目論んでいるのでしょう。
ネット検索等をしてみると立退料の目安は『賃料の６ヶ月～１０ヶ月』が基本／引っ越し費用と新たな物件への入居費用（敷金・礼金・不動産屋への仲介手数料プラス最初2，３か月程度の賃料）だそうです。
しかしこれはあくまでも居住用物件の場合。飲食店等の事業用物件の場合は、これに営業補償の金額が加わりますから、店舗の規模にも拠りますが何百万円にもなる場合もあります。しかも飲食店等は借主負担で物件に内装工事を施していますから、転居先の内装工事まで補償しなければならないケースもあるでしょう。
※本日は ここまで
