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【賃貸物件（アパート・マンション等の収益物件）の評価額（査定額）は？】
2025-01-16
カテゴリ：不動産投資
おはようございます。株式会社サンホ―ムの清原です。
今回は【賃貸物件（アパート・マンション等の収益物件）の評価額（査定額）は？】
アパート・マンション等の収益物件の評価額（査定額）の依頼をお受けすることは正直言ってあまりありません。絶対的な物件数が少ないのも理由の一つではありますが、査定を依頼する背景は概ね『売却を視野』に入れているケースで『アパート（あるいはマンション）経営が上手く言っていない』場合が殆ど。
『上手くいっていない』とは具体的には、『老朽化が激しく、修繕しなければいけない状態にも関わらず、費用を捻出出来ない』→『実際問題 設備不良や綺麗に整備されていない物件には誰も入居しようと思いませんから、入居書が集まらない』→『入居者が中々決まらない』→『空き期間が長期に及ぶ』→『空き部屋が増える』 といった負のスパイラルに陥っている。
この場合はリフォーム等の再生費用／解体更地費用の負担を購入予定者に委ねる必要がありますから、売却予定者の希望する金額とかなり開きがある金額となる可能性が高く、本来の評価額算出の考え方が採用出来ません。
ソモソモ収益物件は既に建築済ですから、上下水道及び側溝等の排水設備並びに進入路も完備しています。土地としては完成品です。さらに満室でなくとも８割程度入居済であれば、収入の見通しが立てやすく、所有者からの資料提供さえあれば費用も明瞭に把握できます。実績があるという意味では『これから建築に向かおうとする新築物件』よりも正確な評価額（査定額）を算出しやすい。
よって本来の評価額算出方法である鑑定理論の『収益還元法』が採用できます。／名前だけ聞くと一見難しそうですが、例えば『年間の収益（収入－費用）の10年分』が評価額（査定額）』といった計算方法。
しかしながら前半で説明した様に、一般的には採用できないケースが多々ありますもんですから、納得できる評価額とならない。
このあたりの解釈が一般の方にはどうしても理解しにくい様です。
※『土地の評価額』・『建物の評価額』・『農地の評価額』・『農用地の評価額』・『収益物件の評価額』と５回に分けて投稿しました。興味のある方は是非一読してみてください。
