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【中古住宅（中古物件）購入の注意点／総額は〇〇万円だけれども・・・】
2025-02-13
カテゴリ：不動産（住宅）購入
おはようございます 株式会社サンホ―ムの清原です。
今回は【中古住宅（中古物件）購入の注意点／総額は〇〇万円だけれども・・・】
不動産とは『土地及び土地に定着しているモノ』そして【土地】と【土地に定着している、いわゆる『建物』】は法律上全く別物。建売住宅以外の新築住宅は『土地』・『建物』を別々のタイミングで取得しますから、内訳金額は（売買あるいは請負）契約書に記載してありますので誰が見ても明らかです。 ところが中古住宅の場合は【内訳金額が明記されていない】あるいは【根拠等の何の説明もなく明記されているケース】が殆ど／なぜなら売主側と仲介業者双方ともに『幾らで売却するのか』といった合意は出来ていますが、それ以外は白紙状態。その状況は売買形態が仲介であろうとも買取であろうとも同じです。
ところが売買契約書には必ず分けて記載することになっていますから、慌てて内訳金額を売主あるいは買主に尋ねてみたり、また中には内訳金額欄を無視して合計金額のみを記載する不動産業者がいらっしゃいます。それでも内訳金額の根拠を示して尋ねるのならまだ解りますが、『幾らぐらいがいい？」と聞く業者さんもいます。個人的には『いかがなものか』と呆れてしまいます。ソモソモ仲介業者だけでなく売主・買主にとっても一番の関心事ではないし、重要性を理解していないからそのような対応になってしまうのでしょう。
ところで対象物件が住宅であれば、購入後売却するのは２０年後とか３０年後とずっと先であったり、しかも買主側が相続等で所有者が変わっていたりしますから、『税金面での損失』に気が付かないというのが実際の処。 しかし物件が住宅以外の事業用資産であれば、『内訳金額を幾らにするか』によって取得後の減価償却費計上による所得税額並びに消費税額が変わってきますから、とても重要。しかも住宅などと違い、申告時期によっては直ぐに対応の必要性が生じます。かといって、税金を少なく見積もるために内訳金額を何の根拠無しに決めることは出来ません。なぜなら最悪税務署から否認される可能性だってあるからです。
国税庁のホームページに『内訳金額』の取り扱いについての方法について解説があります。詳しくは※こちらをご参照下さい。
ちなみに私はいつも２番の【固定資産税額による按分方法】を採用しています。なぜなら内訳金額の根拠が一番明瞭で誰が見ても納得できる方法だから。 そしてトラブルを防ぐためにいつも売買契約書に『計算式を記載した書類』を添付しています。
