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住宅取得等資金贈与について！（その１）※注意点を中心として
2022-07-12
カテゴリ：不動産（住宅）購入
おはようございます 株式会社サンホ―ムの清原です。
今回は【住宅取得等資金（非課税）について！（その１）※注意点を中心として】です。
6／２３のブログ【住宅ローンを活用して最も優位に新築住宅購入を進めるには！】の中で、『土地を現金で購入するとハウスメーカーに対して優位に住宅建築を進めることが出来る。また土地代は、たとえ自己資金が無くても住宅等取得資金贈与（非課税）を利用して用意することが出来る』の続きです。
第三者から資金等の贈与を受けて自己の居住の用を供する住宅を購入した場合、通常であれば贈与税を支払わなければなりません。（※『自己資金で購入したと言えば税務署にバレないだらう』と思うかもしれませんが、必ずわかりますので。）しかしながら、一定の要件を満たした場合に限り贈与税が非課税となる場合があります。
制度は２つ。各種要件については国税庁等沢山のサイトから確認できますので 以下、 注意点を中心に説明します。
１、直系尊属からの住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税 ２、相続時精算課税を選択した場合
１、直系尊属からの住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 （以下、非課税特例とする。）
父母や祖父母等直系尊属からの贈与により、「自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭」を取得した場合において
ａ、省エネ等住宅の場合は１０００万円迄
ｂ、ａ以外の住宅の場合は５００万円迄 が非課税
（その他各種要件については ※こちらを参照 尚、令和４年４月１日～税法改正）
※注意点
１、住宅の新築に先行してその敷地の取得に利用することが出来ますが、必ず建物の取得が必要。例えば、娘夫婦の自宅購入に際し、土地は父からの資金贈与により購入、建物は娘の夫名義でローンを組んで新築しても贈与税は非課税特例は適用されない。非課税特例を利用するには、建物を夫と娘の共有名義にしなければならない。従って、娘が専業主婦の場合、基本住宅ローンを組むことが出来ないので、例えば『省エネ住宅総額（土地＋建物）３５００万円の場合、贈与金額１０００万円の内７００万円を土地取得、残金３００万円を建物取得持分とし、残り２５００万円を夫の住宅ローンで賄う』こうすれば、贈与税の非課税特例が適用できる。
２、住宅取得等資金贈与と住宅借入金特別控除を併用する場合は注意が必要。例えば、「住宅取得（土地＋建物）３０００万円、内７００万円を贈与資金」と「住宅取得等ローン残高が２５００万円」の場合は、『住宅取得等に係る対価の額から贈与資金を差し引いた金額 ３０００万円－７００万円＝２３００万円』と『住宅取得等ローン残高が２５００万円』のいずれか低い金額が住宅ローン控除の基準となります。※この場合は２３００万円が基準。余談ですが、贈与資金を控除しないで、そのまま住宅ローン残高を基準に住宅ローン控除の計算をした申告書が何十件もあり、税務署が修正申告に対応したという新聞記事を４年か５年前に読んだ記憶があります。
３、原則、贈与年の翌年３月１５日迄に新築または取得した上で居住しなければならない。しかしながら、たとえ完成していなくても
ａ、新築の場合、建物に屋根（その骨組みを含む）があり土地に定着していると認められることを証明する建設業者の書類で工事完成予定日が記載された書類
ｂ、完成後遅滞なく住むことを約束し、居住開始予定時期を記載した書類
a・ｂの書類を、または完成はしたけれども３月１５日迄に居住することが出来なくても、ｂの書類を非課税特例の申告に必要な書類と共に提出すれば非課税が適用できます。但し、最大で贈与年の翌年１２月31日迄に入居しなければなりません。（※建売住宅・分譲マンションは、必ず贈与年の翌年３月１５日迄に引き渡しを受けなければ、非課税特例は適用できません。）
４、建物を住宅ローン、土地を住宅取得等資金贈与にて購入する予定でも、土地契約書には必ず『ローン特約条項』を挿入しておくこと。仮に住宅ローンが組めなければ、建物を取得することが出来ないので、非課税特例は適用することは出来ません。
５、非課税特例の贈与資金『自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭 』は、売買契約書の印紙代・不動産仲介手数料・不動産取得税及び登録免許税（司法書士に対する報酬を含む）の費用に充てることは出来ません。
※本日は ここまで
尚、税金関係については、本ブログを鵜呑みすることなく必ず税務署あるいは税理士に確認してください。
