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【土地の相場】（その２）
2022-07-29
カテゴリ：不動産全般
おはようございます。株式会社サンホ―ムの清原です。
今回は【土地の相場】（その２）について。
7／２２ブログ記事【土地の相場】（その１）の続きです。
【相続税評価額は地価公示価格の約80％・固定資産税評価額は地価公示価格の約70％・実勢価格は地価公示価格と同程度もしくは約110％】は、ある程度不動産に精通されている方であれば理解している考え方ではあります。
しかしながら、全ての【土地の相場】に当てはめることはできません。
例えば
１、住宅を建てることの出来ない大きさの土地。
２、接道（建築確認上の道路）に接していない土地。いわゆる建物を建築することのできない土地。
３、形状が悪く長方形でない土地。
４、完成品でない土地。
５、広大地。
以下各々のケースにつき説明します。
１番は、いわゆる狭小地。例えば１０坪の場合、周辺地相場が坪単価１０万円だから１０万円×１０坪＝１００万円とはなりません。仮に都会ならば、この計算式は成り立ちますが、地方では殆ど成立しません。
２番は、土地の利用価値がありません。
１番、２番とも、隣接地の方に相場より極端に安い価格で『御願いをして買ってもらう』しかありません。
３番は、三角形や台形の形の土地。建物を建てるにしても駐車場にするにしても使い勝手が悪く、 利用することの出来ない無駄な部分が出来てしまいます。土地は前面道路に１２Ｍ接した奥行１６Ｍの約６０坪の長方形が理想です。
４番は、一見すると問題が無いように思える土地ですが、例えば隣接地との境界付近に段差がある又は、なだらかな法面となっていて擁壁やブロック工事をしなければならない／上下水道が完備していないので敷地内への取出し工事をしなければいけない／雨水側溝が無く、雨水桝・雨水排管工事をしなければいけない等々。完成品とするのに費用が発生します。
５番は、土地の価格は多くの場合『（相場）坪単価×坪数』にはなりません。広い土地は、大型商業施設用地や分譲地等購入者が限られます。価格は買い手次第。従って売主というよりは、むしろ買主側に価格決定権がありますので周辺地相場は参考にはなりません。
このように土地の価格には、様々なケースがあり一様に決めることは出来ません。
※本日はここまで
