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中古物件における『建物と土地の内訳金額』は？（その２）
2022-11-22
カテゴリ：不動産投資，アパート経営，マンション経営，その他
おはようございます。株式会社サンホ―ムの清原です。
今回は【中古物件における建物と土地の内訳金額は？】（その２）について
では、中古物件購入時の土地と建物の内訳金額はどのように決定したらよいでしょうか？
国税庁のホームページを検索してみますと、次のように記載されています。
尚、国税庁のホームぺージでは土地と建物を一括譲渡した場合に土地の譲渡は消費税が非課税、建物部分は消費税が課税されますので、合理的に区分する必要があると前置きした後で次の３方法取り上げています。
１、譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
２、相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
３、土地、建物の原価（取得費、造成費、一般管理費及び販売費、支払利息などを含みます。）を基にした按分
各々を検証したいと思います。
１番については、対外的に金額の根拠を示す方法として最も蓋然性が高く、誰からも納得できる金額です。しかしながら、時価を算定するには不動産鑑定士といった専門家に依頼する必要があり、高額な費用と時間を要します。親族間の売買であれば納得できますが、費用を売主あるいは買主どちらの負担にするかという問題も含めて、ハードルが高く第三者間の売買に対してそこまで行う必要性があるか検討の余地があります。
2番について
a）固定資産税評価額は売買の前段階で買主の方から売主に対し開示を求めることは、通常の売買において常識的に行われています。
b）相続税評価額は、土地については路線価ベースで算定できますので誰でも国税庁のホームぺージで閲覧することが可能です。建物については固定資産税評価額をベースに相続税評価額を算定することが出来ます。 よって、購入予定者は建物と土地の内訳金額を容易に把握することが出来ます。
3番については、売主に教示してもらうか、あるいは売主の帳簿を閲覧しない限り、わかりません。値段交渉の前段階から売主が全ての情報を開示するなんてことは通常の売買においてあり得ませんから、現実的ではありません。
よって、２番が適切であると思います。 しかしながら、相続税評価額について土地は路線価ベースで算定・建物は固定資産税評価額をベースに相続税評価額で算定している関係上、土地の算定期間は国税庁／算定時期は毎年・建物の算定機関は地方公共団体／算定時期は３年に一度である一方、固定資産税評価額の算定機関と算定時期が一緒（※両者とも地方公共団体で３年に一度）である点とを比較すると、相続税評価額基準に対して若干の疑問が生じます。
かく言う私は固定資産税評価額を容易に把握することが出来、迅速に対応できる点を重視して固定資産税評価額を基に建物と土地の内訳金額を記載しております。しかも個人間同士の居住用不動産の売買であろうとも、そのように努めております。
