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住宅ローンを活用して最も優位に新築住宅購入を進めるには!

2022-06-23
カテゴリ:不動産(住宅)購入
今回のテーマは【住宅ローンを活用して最も優位に新築住宅購入を進めるには】について。

まず、住宅ロ―ンの本審査を申し込む際の必要書類を敢えて土地と建物に分けて列挙してみます。(※新築の場合) 
1、土地関連   
ア)土地購入の売買契約書(売主署名押印済)   
イ)土地購入の重要事項説明書(売主及び不動産仲介業者署名押印済)   
ウ)土地登記簿謄本  
エ)公図・地積測量図/進入路の要約書 

2、建物関連   
ア)工事請負契約書・見積書   

用意しなければいけないこれらの書類の中で一番時間がかかる書類は何かというと、2番の建物関連の書類です。 土地関連については、住宅購入の根幹を成す部分でありますので、土地探し/土地の選定から始めて、売主との値段調整迄含めれば時間的には、かなりかかる場合もありますが、土地選定と売主との値段交渉が済めば、書類作成~契約日迄、急げば3.4日もあれば出来ます。(実際は売主/買主の契約日の日程調整がありますので、1.2週間要しますが。) 

しかしながら、建物関連は、そういうわけにはいかないようです。当然、土地契約前の段階で、ある程度は仕上げられているようですが、土地契約はしたけれども、建物関連の書類が揃わないので、住宅ローンの本審査に申し込むことが出来ないなんて結構ある話のようです。なかには、当初のハウスメーカーと違うなんてこともあります。 

契約書には、土地決済予定日を契約~1ヶ月から1ヶ月半程度に設定します。もちろん、多少の遅れは臨機応変に対応しますが、仲介物件の場合、相手(売主)があることですから、何があるかわかりません。例えば、売主が急死され、土地決済が出来ないなんてことも可能性としてはない話ではありません。

また、無事に土地決済引き渡しをしても、ハウスメーカーの事情により、建築着工が遅れる、あるいはそれによって完成が遅れてしまうなんてこともあります。これでは、ハウスメーカー・お客様のどちらが主導権を握っているかわかりませんよね。 

その間、土地代はつなぎ融資として銀行から資金を出してもらっている関係上、当然金利は発生します。しかも、通常の住宅ローンよりも高めの金利です。昨今の円安とウクライナ情勢による資材調達の遅れで、さらに完成が遅れるかもしれません。ひょっとしたら、住宅ローン金利が当初予定よりも上がるかもしれません。

住宅ローンを活用する上で、お客様にとって 【つなぎ融資】というシステムは、大変便利で有り難いシステムです。 と同時に昨今の住宅ローン低金利時代 の金融機関にとって、つなぎ融資の利息収入は、かなりの収入源になっているようです。 

住宅ローンを活用して最も優位に新築住宅購入を進めるには⁉  それは土地を現金で購入すること。 

そして、建物については契約金・中間金等の途中支払が発生しますから【つなぎ融資】を前提とする住宅ローンを活用して、選定を含めて納得のゆくハウスメーカーに依頼して進める。土地代は既に現金で購入していますから 、時間的にも資金的にも精神的な余裕が生まれます。住宅購入は人生最大のイベントであると同時に、借金を伴う大きな買い物です。その事実だけでも、大きなストレスを感じるものです。たとえ現金が無くても、住宅取得資金非課税贈与・相続時精算課税により親から土地代を援助してもらう方法だってあります。 

土地代を現金で捻出できない方にとっては、批判を受ける内容ですが、これが住宅ローンを活用して最も優位に新築住宅購入を進める一番良い方法だと私は思います。
(住宅取得資金贈与等については ※こちら1 こちら2

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