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不動産投資／『建物解体をして建て替え』それって本当に大丈夫⁉（その2）
2023-04-24
カテゴリ：不動産投資，アパート経営，マンション経営
おはようございます。株式会社 サンホ―ムの清原です。
今回は【不動産投資／『建物解体をして建て替え』それって本当に大丈夫⁉（その２）】について。
建て替えを検討している貸主側は『立退料』の支払が発生することは何となく分かっているけれども、話をしてみると殆どの方が『このような高額な金額までは全く想定していない』『退去の話し合いが不調に終わった場合に弁護士や司法書士等に依頼しなければならないケースもあり得る※交渉のための費用が発生する』ことを認識していません。
そしてたとえ立退きが成功し無事に建て替え出来たとしても、完成後すぐに入居者が決まるとは限りません。居住用のアパートならば新築物件は人気があり完成までに埋まる可能性もありますが、飲食店等の店舗の場合は簡単にはいきません。
以前入居されていた方が再び契約をして再入居の可能性は皆無。
夫婦２人や店主１人で運営されている場合は店の収入が生活の支えですから既に別店舗にて営業再開。また複数店舗で事業展開している方の場合も同様で、閉店期間中の従業員やアルバイト／パートを確保し続けるわけにもいかず、既に別店舗で新たに店を出しているか、当該地区での出店を全面的に撤退しているかのどちらかです。
新たに入居者募集から始めなければいけない。
しかも建て替えをしている訳ですから投下資金回収のために賃料の値上げ等旧物件とは全く異なる条件での募集が前提。必然的に以前の入居者とは全く異なる客層がターゲットとなります。古い物件の場合はそれなりに賃料が安く設定されていて他のテナント物件とは棲み分けがなされていましたが、競合する可能性も。
今迄賃料滞納で苦労した経験があまり無くしかも一定程度安定した家賃収入の実績があり、たとえ建て替えたとしても土地は依然残っている訳だからリスクは少ない。反対に建て替えによって『賃料の値上げと将来の安定した収入の確保』が見込めると考えるのも無理もありませんが、
全てノーサイド／ゼロからのスタートです。
そこで『旧建物を解体をして建て替えを検討しているのであれば、入居者が居るソノママの状態で売却をした方が得ですよ』とアドバイスしますが、どうやら家賃収入を見込んでいて『売却をして収入が無くなってしまうと困る』あるいは『安定した家賃が入ってくるのに勿体ない』と考えられている様であまり良い返事は得られません。
ですから仮に『建て替え』を考えているのであれば、一旦立ち止まって【外壁塗装等大規模修繕～空き部屋のクロス張替やトイレの改修といったコマメな修繕や売却といった出口戦略に至るまで】あらゆるケースを視野に入れて検討してみてはと思います。
